「家がかなり古いから、壊して更地にしてから売った方がいいですよね？」

宜野湾市で古い家や空き家の売却を考えたとき、このように悩む方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、古い家だからといって、必ずしも解体してから売る必要はありません。

建物が残った状態で「古家付き土地」として売却する方法もあります。

むしろ、売却することが目的であれば、

「古いから、とりあえず壊してから査定してもらおう」

と先に解体してしまうのは、少し待った方がいいかもしれません。

解体には費用がかかります。

さらに、土地の接道状況や境界、擁壁、税金など、建物を壊す前に確認しておきたいこともあります。

この記事では、宜野湾市で古い家・空き家を売却するときに、

• 古家付きのまま売る方法
• 更地にして売るメリット・デメリット
• 解体前に確認したいこと
• よくある疑問

を分かりやすく解説します。

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宜野湾市の古い家は、解体しなくても売れる？

はい。古い家が残った状態でも売却することは可能です。

築年数が経過して建物としての評価が低くなっている場合でも、「古家付き土地」として売り出す方法があります。

買主によっては、

• 購入後に自分で解体したい
• リフォームやリノベーションを検討したい
• 建物を確認してから利用するか解体するか決めたい

という場合もあります。

そのため、

「築年数が古い＝売却前に解体しなければならない」

というわけではありません。

まずは建物が残った状態で査定し、土地と建物の状況を確認してから判断することができます。

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「古家付き土地」とは？

古家付き土地とは、一般的に古い建物が残った状態で売買される土地のことです。

「築○年以上なら古家」という法律上の一律の基準があるわけではありません。

建物が残っていても、土地を中心に価格を検討し、既存建物については現状のまま引き渡す方法などがあります。

一方、建物の状態が良く、まだ十分に利用できると判断される場合には、中古住宅として販売することも考えられます。

つまり、

古い家だから土地として売る

と最初から決める必要もありません。

建物の状態、土地の条件、周辺の需要などを確認しながら販売方法を検討します。

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古い家を解体して「更地」で売るメリット

もちろん、建物を解体してから売ることにもメリットがあります。

更地にすると土地全体が見えるため、買主が、

「ここに家を建てよう」

「駐車場はこの位置にしよう」

「庭はこのくらい取れそう」

など、新しい住宅をイメージしやすくなります。

主なメリットとしては、

• 土地の形状や広さが分かりやすい
• 新築後のイメージをしやすい
• 古い建物の印象に左右されにくい
• 買主が解体工事を手配する必要がない

などがあります。

建物の劣化がかなり進んでいる場合には、更地にすることで土地として検討してもらいやすくなる可能性があります。

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それでも「先に解体しない方がいい」理由

大きな理由のひとつが、解体費用です。

建物を解体する場合、売却できる前に売主が費用を負担することになります。

しかも、解体費用は単純に「建物○坪だから○万円」と決まるものではありません。

例えば、

• 木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの構造
• 建物の大きさ
• 重機が敷地内に入れるか
• 前面道路の広さ
• ブロック塀や物置の有無
• 家財や残置物
• アスベストの有無
• 庭木や庭石
• コンクリート土間
• 敷地の高低差

などによって変わります。

そして、ここが大切です。

解体にかかった費用を、そのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

例えば200万円かけて解体しても、必ず200万円以上高く売れるわけではありません。

そのため、

① 古家付きの状態で査定する
② 解体費用を確認する
③ 更地にした場合の売却価格を検討する
④ 費用と売却価格の差を比較する

という順番で考える方法があります。

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宜野湾市で古い家を解体する前に確認したい5つのこと

ここからが特に重要です。

古い家を売るときは、建物の築年数や見た目だけでは判断できません。

1．接している道路を確認する

「今、家が建っているんだから、壊しても当然また家を建てられる」

と思われるかもしれません。

しかし、必ずしもそうとは限りません。

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

古くからある住宅では、

• 前面道路が建築基準法上どのような道路なのか
• 接道条件を満たしているか
• 建て替える場合にどのような条件があるか

などの確認が必要になるケースがあります。

買主にとって、

「この土地を買って、新しい家を建てられるのか」

は非常に重要です。

現在建物があるという理由だけで判断せず、解体する前に接道状況を確認しておきましょう。

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2．土地の境界を確認する

古くからある住宅では、

「このブロック塀が境界だと思っていた」

ということもあります。

しかし、売却のために確認してみると、

• 境界標が見つからない
• ブロック塀と実際の境界線が一致していない
• 隣地の塀や建物が越境している
• 自分の塀などが隣地へ越境している

といったことが分かる場合があります。

特に建物と一緒にブロック塀なども撤去する予定なら、先に境界を確認しておくことが大切です。

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3．擁壁や土地の高低差を確認する

宜野湾市には、道路や隣地との間に高低差がある土地もあります。

その場合には、

• 擁壁の状態
• 道路との高低差
• 建築時に必要になる工事
• 車の出入りができる位置

なども確認したいポイントです。

高台だから眺めが良いというメリットがある一方、買主が建物を建てる際に追加の工事が必要になる場合もあります。

そのため、

「眺めがいい＝必ず高く売れる」

と単純には判断できません。

土地をどのように利用できるのかまで確認することが重要です。

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4．どこまで解体・撤去するのか確認する

「家を壊す」といっても、敷地内には建物以外にもさまざまなものがあります。

例えば、

• ブロック塀
• 門扉
• カーポート
• 物置
• 庭木
• 庭石
• コンクリート土間

などです。

これらをどこまで撤去するかによって、解体費用も変わります。

また、境界付近にあるブロック塀については、所有関係や境界との位置関係を確認してから撤去した方がよい場合があります。

「全部なくして更地にしてください」と依頼する前に、撤去範囲について確認しておきましょう。

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5．解体後の税金を確認する

意外と見落としやすいのが、税金です。

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

家屋を取り壊して土地だけを売却した場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になる場合があります。

ただし、

• 家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結すること
• 住まなくなった日から一定期間内に売却すること
• 解体後、売買契約までその土地を貸付けなどに利用していないこと

などの要件があります。

また、相続した空き家についても、一定の条件を満たす場合に利用できる別の特例があります。

税金については所有状況や利用状況などによって判断が変わるため、税務署や税理士などの専門家へ確認しましょう。

大切なのは、

「とりあえず解体して、税金は売れたあとに考えよう」

としないことです。

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古家付きのまま売る？更地にする？判断の目安

どちらが正解というものではありません。

物件ごとに判断します。

物件の状況	検討したい方法
建物をまだ利用できる可能性がある	古家付きでの売却
リフォーム・リノベーション需要が考えられる	古家付きでの売却
先に解体費用を負担したくない	古家付きでの売却
接道・境界について確認が必要	まず解体せず調査
建物の劣化が著しい	更地売却も検討
土地を探している買主が中心になりそう	更地売却も検討
建物が土地の利用イメージを妨げている	更地売却も検討

これはあくまで目安です。

実際には、立地・土地の形状・道路・境界・建物の状態・解体費用・想定される販売価格などを総合的に確認します。

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宜野湾市で古い家を売るときによくある質問

Q1．築40年・50年以上の家でも売れますか？

はい。築年数が古くても売却することは可能です。

建物の状態によっては中古住宅として売る方法もありますし、土地を中心に評価して古家付き土地として販売する方法もあります。

「古いから売れない」と最初から判断する必要はありません。

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Q2．解体して更地にした方が高く売れますか？

必ずしも高く売れるとは限りません。

更地にすると買主が土地を検討しやすくなる場合がありますが、売主には解体費用が発生します。

解体費用以上に売却価格が上がるとは限らないため、

古家付きの売却価格・更地にした場合の価格・解体費用

を比較して判断することが大切です。

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Q3．家の中に家具や荷物が残っています。それでも査定できますか？

はい。荷物が残っている状態でも、まず査定の相談をすることはできます。

相続した実家などでは、家具や家電、生活用品がそのまま残っていることもあります。

売却方法を決める前に、すべて処分する必要はありません。

まず現在の状態を見てもらい、その後に必要な片付けを考える方法もあります。

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Q4．庭木や庭石、ブロック塀も撤去した方がいいですか？

先に撤去する必要があるとは限りません。

撤去するものが増えれば、その分費用もかかります。

また、境界付近のブロック塀などは、境界や所有関係を確認してから撤去した方がよい場合があります。

売却するために必要な撤去なのかを確認してから判断しましょう。

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Q5．今家が建っているなら、解体後も新しい家を建てられますか？

必ずしも同じように建てられるとは限りません。

現在建物が存在していても、建て替える際には現在の法令や土地の条件を確認する必要があります。

接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率などを確認したうえで判断します。

特に古くからある住宅の場合は、解体前の確認が大切です。

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Q6．境界が分からない土地でも売却できますか？

売却の相談は可能です。

ただし、実際に売買を進める際には、境界について確認が必要になることがあります。

境界標が見つからない場合などには、状況に応じて測量が必要になるケースもあります。

「境界が分からないから売れない」と考えるのではなく、まず現在の状況を確認します。

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Q7．隣の家の塀や屋根が自分の土地にはみ出していたら売れませんか？

越境があるからといって、必ず売却できないわけではありません。

ブロック塀、屋根・庇、雨どい、配管、樹木などが境界を越えているケースがあります。

越境物の種類や状況を確認し、必要に応じて隣地所有者との確認や取り決めなどを検討します。

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Q8．相続した古い実家でも売却できますか？

はい。相続した住宅でも売却できます。

ただし、売却するためには相続登記などの手続きが必要になります。

相続人が複数いる場合には、所有関係や売却についての意思確認も必要です。

相続した家では、

「まず片付ける・壊す」より「まず名義を確認する」

ことをおすすめします。

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Q9．何年も空き家になっています。それでも売れますか？

長期間空き家になっている住宅でも、売却を検討できます。

ただし、

• 雨漏り
• シロアリ
• 給排水設備
• 建物内部の劣化
• 庭木の繁茂

などが発生している可能性があります。

修理して売るのか、そのまま売るのか、古家付き土地として売るのかを物件の状態に応じて検討します。

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Q10．売る前にリフォームした方が高く売れますか？

大規模なリフォームが必ず必要とは限りません。

リフォームによって印象が良くなる場合はありますが、かけた費用を売却価格ですべて回収できるとは限りません。

また、購入後に自分好みにリフォームしたい買主もいます。

解体と同様に、まず「現状のままならどう売れるのか」を確認してから判断する方法があります。

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Q11．「古家付き土地」と「中古住宅」は何が違うのですか？

大きな違いは、建物をどのように評価して販売するかという考え方です。

中古住宅として販売する場合は、基本的に建物を利用することを想定した買主が中心になります。

古家付き土地の場合は、土地を中心に検討し、購入後の建物解体なども含めて考えるケースがあります。

ただし、「築○年を超えたら古家」という法律上の一律の基準があるわけではありません。

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Q12．査定をお願いしたら、必ず売らないといけませんか？

いいえ。査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。

特に古い家では、

「このまま売ったらどのくらい？」

「更地にしたらどうなる？」

「そもそも今売った方がいい？」

ということを知ってから考えたい方も多いと思います。

まず現在の不動産の状況や価格を確認して、そのあと売却するかどうかを考える方法もあります。

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まとめ｜古い家は「壊す前」に一度確認を

宜野湾市で古い家を売却する場合、「古いから」という理由だけで先に解体する必要はありません。

解体する前に確認しておきたいのは、

• 建物を残したまま売却できるか
• 解体費用はいくらか
• 更地にすると売却条件がどう変わるか
• 接道状況に問題はないか
• 境界や越境はないか
• 擁壁や高低差はどうなっているか
• 税金の特例に影響しないか

といったことです。

そして、

古家付きのまま売った場合の価格
＋
更地にした場合の価格
＋
解体に必要な費用

を確認してから判断しても遅くありません。

一度壊した建物は元には戻せません。

だからこそ、解体業者へ依頼する前に、不動産会社へ相談してみるのもひとつの方法です。

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宜野湾市で古い家・空き家の売却をお考えの方へ

「親から引き継いだ家が古くなっている」

「何年も空き家のままになっている」

「建物を壊して土地として売った方がいいのか分からない」

「まだ売るか決めていないけれど、今いくらくらいなのか知りたい」

そんな段階でも大丈夫です。

センチュリー21ウィステリアでは、宜野湾市の不動産について、現在の建物や土地の状態を確認しながら売却方法を一緒に考えます。

解体するかどうかを決める前のご相談でも構いません。

「古いから、とりあえず壊そう」と決めてしまう前に、

古家付きのまま売る場合と、更地にして売る場合。

まずはそれぞれの選択肢を確認するところから始めてみませんか。

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この記事について

この記事は、【沖縄県宜野湾市を拠点に不動産売買を行うセンチュリー21ウィステリア（株式会社ウィステリア）】が作成しています。

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